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    產業園區的前世今生

      產業形狀演化

      第一階段:斑點狀散散步1979-1983

      企業緊緊圍繞資源自發性集聚:生態資源、銷售市場和樞紐站資源

      第二階段:現行政策推動集聚

      第三階段:產業匯聚:園區內逐步產生關鍵企業與核心產業,企業見聯絡與協作提升

      核心產業 關鍵企業組成

      關鍵企業:促使產業集聚作用和園區總體演變的模塊。做為園區生產制造行為主體、注資行為主體、自主創新汽車發動機和地區知名品牌意味著;關鍵企業根據項目投資、自主創新、僅僅遷移、知名品牌蔓延等形式推動別的企業的發展趨勢。

      第四階段:聚鏈發展趨勢

      重視產業構造的提升和升級,借助關鍵企業和核心產業產生有著獨特獨特的產業鏈共享發展的“聚鏈”方式。這一環節園區的產業形狀展現“龍”形,即“領頭”企業推動,有“龍身”和“龍尾”核心企業配套設施、產業鏈詳細的“龍型”產業合理布局形狀。

      第五環節:

      以科學發展觀為主題,執行自主創新戰略定位,培養和戰略定位新起產業,發展壯大高新科技產業群集,探尋是社會經濟發展新模式和幅射推動附近地區聘用制。

      產業園跨代演化

      第一代產業園19%:無主題產業園,產業精準定位不確立,多領域企業摻雜集聚在同一個園區內,內部協作差

      第二代產業園46%:核聚型園區,有相對確定的產業主題,但產業鏈不詳細,欠缺領頭企業,

      第三代產業園31%:“鏈聚型”產業園,有清晰的產業主題,有領頭企業推動,重視產業鏈詳細,注重“強鏈補鏈延鏈”

      第四代產業園4%:“聚網型”園區,各種產業行為主體和有關參加者可以密切聯系,有機化學結合,園區運營方和園區進駐企業變成 利益共同體

      產業園發展模式演化

      在過去總體經濟發展迅速發展趨勢,及其住房房地產和商業房產供求兩旺的情況下,產業園區開發設計行為主體借助土地資源的一級、二級或是一二級連動開發設計就可以得到經濟利潤,借助當地政府的土地資源特惠和稅收減免就可以進行招商引資工作,對產業發展趨勢及產業園區服務項目階段關心較少。

      土地資源一級開發:設計規劃、資詢、土地整治、基礎設置、公用設施基本建設

      土地資源二級開發設計:房產開發市場銷售,配套設施住房市場銷售完成現錢迅速流回

      產業招商合作:招商合作行為主體可得到落地式新項目投資總額的一定占比(一般是20%-45%)做為收益,與此同時政府部門可根據土地交易和園區稅收獎勵等現行政策獎賞

      中后期產業服務項目和園區管理方法:關鍵包含園區管理方法維護保養業務收入、融資中介收益、服務咨詢收益。

      在新類型下,招商引資工作遭遇著很大挑戰,傳統式國有制企業北京市的產業園區開發設計和營運商逐漸心有余而力不足。與此同時,一批活躍性的私營企業、地產開發商、實體行業企業逐漸進到產業園區產業房地產,運營模式、融資模式慢慢產生。產業房地產的經營模式具體包含五個種類:

      1、 土地增值:土地資源基礎設施建設配套設施基本建設與健全、一級土地轉讓

      2、 物業管理:物業管理售賣、物業管理租賃

      3、 國家補貼:“落地式投”獎賞,高新科技房地產及創業孵化器補助、稅款共享

      4、 產業服務項目:物業管理服務服務項目、產業園區服務設施服務項目、項目投資服務項目

      5、 財產升值:證券化、新項目盈利、REIT’s基金一級企業發售

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